 |
| Roberto Pons |
Entrevista a Roberto Pons
El mercado inmobiliario ha cambiado a lo largo de los últimos diez años. Los clientes hoy buscan viviendas más sofisticadas, que se ajusten a sus necesidades específicas. Así lo ve Roberto Pons, quien nos cuenta cómo ha evolucionado el sector inmobiliario a lo largo de la última década.
Por Cesar Burotto
El año 2003, la gente que estaba en busca de viviendas en Santiago, tenía parámetros más o menos similares. La gran mayoría veía los departamentos como una etapa transitoria, todos apuntaban a tener una casa grande y espaciosa en donde poder vivir en familia.
Hoy la composición familiar ha cambiado, como también lo que se busca al momento de elegir una vivienda. Es por esto que el mercado inmobiliario ha debido adaptarse a nuevos segmentos de público que buscan características mucho más específicas que hace una década. Roberto Pons, Gerente General de Surinvest nos habla acerca de los principales cambios del sector inmobiliario y también analiza el momento por el cual atraviesa el sector.
¿Cuáles han sido los cambios más drásticos en los últimos diez años del sector inmobiliario?
El principal cambio tiene que ver con dos factores. Por un lado la evolución del suelo, el agotamiento del mismo ha generado escasez y aumento en el precio en muchas comunas, lo que ha encarecido el valor final de las viviendas y una presión importante por liberar constructibilidad para permitir densificación en las zonas urbanas, pero por otro lado la incorporación de terrenos en la periferia ha generado una oferta importante de casas que ha equilibrado la oferta y permite que la demanda por esta tipología siga teniendo opciones a precios razonables dado el menor valor de suelo. Por otro lado, el principal cambio, mas a nivel cualitativo es la sofisticación de la demanda, en el sentido de que cada vez hay mayores exigencias de calidad, condiciones de entrega, entre otros elementos. En este mismo sentido, la situación demográfica del país ha cambiado, cada vez hay menos habitantes por hogar, hay más poder adquisitivo y los requerimientos de las familias ya no son los mismos de antes. Hay mucha más demanda asociada a personas solas, ya sean jóvenes o tercera edad, menos hijos en los matrimonios, retirada del servicio puertas adentro, etc., generando todo esto un cambio en el tipo de producto que ofrecen las inmobiliarias
¿Consideras que el sector inmobiliario pasa por un mejor momento que hace diez años?
Estimo que sí, creo que la industria está más madura, hay actores más consolidados, hay lecciones aprendidas y está más ordenado el sistema financiero en torno a la industria. Si bien en el último tiempo ha habido aumentos importantes en los costos, al mismo tiempo las inmobiliarias han podido traspasar estos aumentos a precios, y los clientes a su vez tienen un mejor poder adquisitivo, por lo que no se ha generado un estancamiento en la industria. Creo que hay más especialización, mejoras en la tecnología, y sobre todo un aumento importante en los capitales disponibles para la inversión en el sector.
Refiriéndonos a la vivienda ¿qué características son buscadas por la gente al momento de adquirir una vivienda? ¿Estas características son las mismas que hace una década?
Claramente no son las mismas, hace diez años una cocina con encimera y horno empotrado era un lujo de los barrios altos. Hoy es una obligación en todos los segmentos. Este es un ejemplo de que las personas exigen mucho más calidad y equipamiento. por otro lado, tal como lo señale antes, las familias han cambiado, y los gustos también, hay mucha más variedad de estilos, mas vanguardia en la arquitectura, y esto responde a que la demanda quiere respuestas más exclusivas, donde sientan que hay personalización en los productos, que no están comprando un departamento o casa pensado en el promedio supuesto de la familia chilena, sino que algo que esta adecuado a sus necesidades, es decir se han generado muchos nichos de mercado y cada uno de ellos exige y demanda aspectos diferentes.
¿Ha afectado el cambio en la composición familiar en la manera de construir las viviendas?
En 1982 el número de habitantes por hogar era en torno a 5,5. En el censo de 2012 la cifra es por debajo de 3. Esto responde a que la gente se va de su casa antes de casarse, hay más movilidad a nivel nacional por estudios y trabajo, la gente se casa a mayor edad y tiene una posición económica solventa para comprar una vivienda antes de casarse cuyas características son muy diferentes a las de una vivienda para una familia. Las familias tienen menos hijos, hay más divorcios, más nidos vacíos, en fin, nuevamente llegamos a la generación de nichos de mercado, con necesidades muy diferentes entre ellas, y si bien es bastante incipiente, las inmobiliarias están reaccionando a esta realidad.
En cuanto a la ubicación de la vivienda, ¿qué lugares son los más buscados por las personas para vivir? ¿Han variado estos lugares respecto hace diez años atrás?
Esto tiene que ver con la evolución de la ciudad, que creció desde el centro hacia la periferia y ese proceso es permanente. Hacia el oriente ya nos topamos con la montaña y por eso la continuidad fue hacia la zona norte (Chicureo). Pero el punto es que hay una presión permanente por el crecimiento de la ciudad ya que hay mucha demanda que quiere el producto casa. Sin embargo, en los últimos años, ha habido un repunte muy fuerte del desarrollo en densidad, en comunas como Santiago centro, Estación Central, Providencia, Ñuñoa, entre otras. Básicamente se trata de gente que no quiere grandes desplazamientos, que quiere privilegiar la centralidad y los servicios e infraestructura de la ciudad, y que prefiere por lo tanto vivir en un departamento.
¿Existe una mayor demanda por departamentos en desmedro de las casas?
Creo que la relación se mantiene pareja, pero tengo la sensación de que aún existe una estadística que dice que en torno al 60% de la gente que vive en departamentos son arrendatarios mientras que en casas es al revés. Al final, tiene que ver con lo comentado anteriormente, el sueño de la casa con el perro, jardín y parrilla, sigue siendo algo muy presente, que ha explicado la gran demanda en zonas periféricas, desde Chicureo hasta Puente Alto, sacrificando tiempos de desplazamiento, acceso a servicios, etc. Pero al final estas zonas se van consolidando y generando oferta de servicios que va permitiendo que los desplazamientos sean menores ya que se instalan supermercados, salud, colegios, hasta oficinas. La Dehesa y La Florida son buenos ejemplos de esto, en diferentes segmentos, cuando iniciaron su desarrollo, eran zonas aisladas donde los residentes optaron por mayor superficie de suelo dado el menor valor del mismo. Hoy existe todo tipo de servicios.
En comparación a diez años atrás ¿existe una mayor demanda por viviendas de lujo?
Absolutamente, la explicación simplemente el crecimiento económico del país, y sabemos que en los segmentos altos, si bien el porcentaje sobre la población no aumenta mucho, el nivel de riqueza en esos segmento si lo ha hecho.
Respecto al mercado de las oficinas ¿cuáles son los principales cambios que han sufrido a lo largo de los últimos diez años?
Un desplazamiento geográfico nuevamente, desde el centro, Providencia Las Condes, a nuevas zonas como Nueva Las Condes, Vitacura, Huechuraba, La Dehesa, etc. Hay un cambio de un mercado para la venta, a un mercado para la renta. Esto explicado por la entrada de grandes fondos, inversionistas, compañías de seguro, que buscan flujos de largo plazo, y por otra parte las empresas han optado por arrendar en vez de comprar ya que entienden que su capital debiera ser más rentable en su negocio que en un activo inmobiliario. También hay especialización de los edificios, antes se hacían productos en los que convivían oficinas corporativas con consultas médicas, hoy hay más especialización.
Según tu opinión y como forma de proyección ¿cómo crees que variará el mercado inmobiliario en un futuro cercano?
Cada vez más especialización y personalización, es decir los nichos se acentuarán, y por lo tanto la oferta tendrá que adaptarse a esos requerimientos.
“El sueño de la casa con el perro, jardín y parrilla, sigue siendo algo muy presente”
El mercado inmobiliario ha cambiado a lo largo de los últimos diez años. Los clientes hoy buscan viviendas más sofisticadas, que se ajusten a sus necesidades específicas. Así lo ve Roberto Pons, quien nos cuenta cómo ha evolucionado el sector inmobiliario a lo largo de la última década.
Por Cesar Burotto
El año 2003, la gente que estaba en busca de viviendas en Santiago, tenía parámetros más o menos similares. La gran mayoría veía los departamentos como una etapa transitoria, todos apuntaban a tener una casa grande y espaciosa en donde poder vivir en familia.
Hoy la composición familiar ha cambiado, como también lo que se busca al momento de elegir una vivienda. Es por esto que el mercado inmobiliario ha debido adaptarse a nuevos segmentos de público que buscan características mucho más específicas que hace una década. Roberto Pons, Gerente General de Surinvest nos habla acerca de los principales cambios del sector inmobiliario y también analiza el momento por el cual atraviesa el sector.
¿Cuáles han sido los cambios más drásticos en los últimos diez años del sector inmobiliario?
El principal cambio tiene que ver con dos factores. Por un lado la evolución del suelo, el agotamiento del mismo ha generado escasez y aumento en el precio en muchas comunas, lo que ha encarecido el valor final de las viviendas y una presión importante por liberar constructibilidad para permitir densificación en las zonas urbanas, pero por otro lado la incorporación de terrenos en la periferia ha generado una oferta importante de casas que ha equilibrado la oferta y permite que la demanda por esta tipología siga teniendo opciones a precios razonables dado el menor valor de suelo. Por otro lado, el principal cambio, mas a nivel cualitativo es la sofisticación de la demanda, en el sentido de que cada vez hay mayores exigencias de calidad, condiciones de entrega, entre otros elementos. En este mismo sentido, la situación demográfica del país ha cambiado, cada vez hay menos habitantes por hogar, hay más poder adquisitivo y los requerimientos de las familias ya no son los mismos de antes. Hay mucha más demanda asociada a personas solas, ya sean jóvenes o tercera edad, menos hijos en los matrimonios, retirada del servicio puertas adentro, etc., generando todo esto un cambio en el tipo de producto que ofrecen las inmobiliarias
¿Consideras que el sector inmobiliario pasa por un mejor momento que hace diez años?
Estimo que sí, creo que la industria está más madura, hay actores más consolidados, hay lecciones aprendidas y está más ordenado el sistema financiero en torno a la industria. Si bien en el último tiempo ha habido aumentos importantes en los costos, al mismo tiempo las inmobiliarias han podido traspasar estos aumentos a precios, y los clientes a su vez tienen un mejor poder adquisitivo, por lo que no se ha generado un estancamiento en la industria. Creo que hay más especialización, mejoras en la tecnología, y sobre todo un aumento importante en los capitales disponibles para la inversión en el sector.
Refiriéndonos a la vivienda ¿qué características son buscadas por la gente al momento de adquirir una vivienda? ¿Estas características son las mismas que hace una década?
Claramente no son las mismas, hace diez años una cocina con encimera y horno empotrado era un lujo de los barrios altos. Hoy es una obligación en todos los segmentos. Este es un ejemplo de que las personas exigen mucho más calidad y equipamiento. por otro lado, tal como lo señale antes, las familias han cambiado, y los gustos también, hay mucha más variedad de estilos, mas vanguardia en la arquitectura, y esto responde a que la demanda quiere respuestas más exclusivas, donde sientan que hay personalización en los productos, que no están comprando un departamento o casa pensado en el promedio supuesto de la familia chilena, sino que algo que esta adecuado a sus necesidades, es decir se han generado muchos nichos de mercado y cada uno de ellos exige y demanda aspectos diferentes.
¿Ha afectado el cambio en la composición familiar en la manera de construir las viviendas?
En 1982 el número de habitantes por hogar era en torno a 5,5. En el censo de 2012 la cifra es por debajo de 3. Esto responde a que la gente se va de su casa antes de casarse, hay más movilidad a nivel nacional por estudios y trabajo, la gente se casa a mayor edad y tiene una posición económica solventa para comprar una vivienda antes de casarse cuyas características son muy diferentes a las de una vivienda para una familia. Las familias tienen menos hijos, hay más divorcios, más nidos vacíos, en fin, nuevamente llegamos a la generación de nichos de mercado, con necesidades muy diferentes entre ellas, y si bien es bastante incipiente, las inmobiliarias están reaccionando a esta realidad.
En cuanto a la ubicación de la vivienda, ¿qué lugares son los más buscados por las personas para vivir? ¿Han variado estos lugares respecto hace diez años atrás?
Esto tiene que ver con la evolución de la ciudad, que creció desde el centro hacia la periferia y ese proceso es permanente. Hacia el oriente ya nos topamos con la montaña y por eso la continuidad fue hacia la zona norte (Chicureo). Pero el punto es que hay una presión permanente por el crecimiento de la ciudad ya que hay mucha demanda que quiere el producto casa. Sin embargo, en los últimos años, ha habido un repunte muy fuerte del desarrollo en densidad, en comunas como Santiago centro, Estación Central, Providencia, Ñuñoa, entre otras. Básicamente se trata de gente que no quiere grandes desplazamientos, que quiere privilegiar la centralidad y los servicios e infraestructura de la ciudad, y que prefiere por lo tanto vivir en un departamento.
¿Existe una mayor demanda por departamentos en desmedro de las casas?
Creo que la relación se mantiene pareja, pero tengo la sensación de que aún existe una estadística que dice que en torno al 60% de la gente que vive en departamentos son arrendatarios mientras que en casas es al revés. Al final, tiene que ver con lo comentado anteriormente, el sueño de la casa con el perro, jardín y parrilla, sigue siendo algo muy presente, que ha explicado la gran demanda en zonas periféricas, desde Chicureo hasta Puente Alto, sacrificando tiempos de desplazamiento, acceso a servicios, etc. Pero al final estas zonas se van consolidando y generando oferta de servicios que va permitiendo que los desplazamientos sean menores ya que se instalan supermercados, salud, colegios, hasta oficinas. La Dehesa y La Florida son buenos ejemplos de esto, en diferentes segmentos, cuando iniciaron su desarrollo, eran zonas aisladas donde los residentes optaron por mayor superficie de suelo dado el menor valor del mismo. Hoy existe todo tipo de servicios.
En comparación a diez años atrás ¿existe una mayor demanda por viviendas de lujo?
Absolutamente, la explicación simplemente el crecimiento económico del país, y sabemos que en los segmentos altos, si bien el porcentaje sobre la población no aumenta mucho, el nivel de riqueza en esos segmento si lo ha hecho.
Respecto al mercado de las oficinas ¿cuáles son los principales cambios que han sufrido a lo largo de los últimos diez años?
Un desplazamiento geográfico nuevamente, desde el centro, Providencia Las Condes, a nuevas zonas como Nueva Las Condes, Vitacura, Huechuraba, La Dehesa, etc. Hay un cambio de un mercado para la venta, a un mercado para la renta. Esto explicado por la entrada de grandes fondos, inversionistas, compañías de seguro, que buscan flujos de largo plazo, y por otra parte las empresas han optado por arrendar en vez de comprar ya que entienden que su capital debiera ser más rentable en su negocio que en un activo inmobiliario. También hay especialización de los edificios, antes se hacían productos en los que convivían oficinas corporativas con consultas médicas, hoy hay más especialización.
Según tu opinión y como forma de proyección ¿cómo crees que variará el mercado inmobiliario en un futuro cercano?
Cada vez más especialización y personalización, es decir los nichos se acentuarán, y por lo tanto la oferta tendrá que adaptarse a esos requerimientos.
